Bed and breakfast in bijgebouw

Achter in de tuin staat een schuur, een tuinhuis of een oude garage. Er kan een bed in, een douche en een klein terras, en op een goed weekend levert dat een paar honderd euro op. Voor die stap moet je twee losse vragen beantwoorden, en de meeste mensen kennen alleen de eerste. Mag het gebouw daar staan? En, veel lastiger: mag er iemand tegen betaling in slapen?

Mag je zomaar een b&b beginnen?

Nee. Er bestaat geen landelijke regel die zegt dat een bed and breakfast overal mag. Je gemeente bepaalt het, via het omgevingsplan dat sinds de Omgevingswet de plaats van het oude bestemmingsplan heeft ingenomen. Op het ene adres staat er een kant-en-klare regeling in en hoef je alleen te melden dat je begint. Op het andere adres past de functie niet en moet je een omgevingsvergunning aanvragen om van het plan af te wijken. Die aanvraag kan gewoon worden afgewezen.

Wat vrijwel alle gemeenten gemeen hebben: de B&B is een bijzaak naast het wonen. Jij woont er zelf, je blijft de hoofdgebruiker, en het pand mag niet grotendeels een logiesbedrijf worden. Zodra de gast een eigen voordeur, eigen keuken en eigen badkamer krijgt, praat je in de ogen van de gemeente over een tweede woning. Dat is een heel ander verhaal, met andere regels.

Waarom een bijgebouw extra lastig ligt

In juni 2024 deed de rechtbank Den Haag uitspraak in een zaak uit Katwijk. Een echtpaar wilde het bijgebouw in hun tuin gebruiken als B&B, met één kamer en twee bedden, dus op de kleinst denkbare schaal. De gemeente wees de vergunning af, het bezwaar hielp niet, en de rechter gaf de gemeente gelijk.

De redenering van de rechtbank is bruikbaar voor iedereen die hetzelfde plan heeft. Het perceel had de bestemming Wonen. Volgens de rechtbank valt een B&B daar niet onder, omdat er geen sprake is van min of meer zelfstandige bewoning met enige verbondenheid tussen de bewoners. Een aan-huis-gebonden beroep is het evenmin: dat gaat over administratief, juridisch, medisch, therapeutisch of kunstzinnig werk, niet over het verhuren van bedden. Wat overblijft is de categorie pension, en die staat in de planregels onder lichte horeca.

Daarmee is de vraag verschoven. Je vraagt de gemeente niet om een schuurtje, je vraagt om een horecafunctie in een woonwijk. Dat de impact klein is, zoals het echtpaar aanvoerde, veranderde daar niets aan. De gemeente mocht meewegen dat andere buurtbewoners dan hetzelfde zouden kunnen vragen, en dat de parkeerdruk toeneemt.

De doorlooptijd is trouwens ook het bekijken waard: de aanvraag lag er in september 2021, de uitspraak kwam in juni 2024. Reken bij een plan dat afwijkt van het omgevingsplan op maanden, en bij bezwaar op langer.

Wat gemeenten in de praktijk toestaan

Het loont om je eigen gemeente op te zoeken voordat je iets bestelt of verbouwt. De verschillen zijn groot, zelfs tussen buurgemeenten. Drie voorbeelden laten de bandbreedte zien.

Die regel over de keuken keert bijna overal terug. Zodra er een kookblok in staat, kan de ruimte als zelfstandige woning functioneren, en daarmee zou er ongemerkt een woning aan de straat worden toegevoegd. Voor gemeenten is het kookblok dus de grens tussen twee functies. Wie een unit koopt met het idee er later een gastenverblijf of studio van te maken, doet er goed aan dat verschil vooraf met de gemeente door te nemen.

Het bijgebouw zelf: wat mag je bouwen?

Stel dat je gemeente meewerkt aan het gebruik. Dan is de bouwkant meestal het eenvoudigste deel. Voor bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied geldt de staffel uit de bruidsschat van het omgevingsplan, en die is puur rekenwerk.

• Het achtererfgebied begint 1 meter achter de voorkant van je huis. Vóór die lijn heb je altijd een vergunning nodig.
• Is je bebouwingsgebied 100 m² of kleiner, dan mag je de helft bebouwen.
• Tussen 100 en 300 m² geldt 50 m² plus 20% van het deel boven de 100 m².
• Boven 300 m² geldt 90 m² plus 10% van het meerdere, met 150 m² als plafond.
• Bestaande schuren, garages en aanbouwen tellen mee in dat totaal.

Voor de hoogte: binnen 4 meter van het hoofdgebouw mag het bouwwerk niet hoger zijn dan 5 meter, niet hoger dan het huis zelf, en maximaal 0,3 meter boven de scheidingsconstructie van de begane grond uitkomen. Verder dan 4 meter vandaan moet het dak schuin lopen, met de dakvoet op maximaal 3 meter.

De technische eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving gelden altijd, ook als je geen vergunning nodig hebt. Voor een B&B praat je bovendien over een logiesfunctie, met eigen eisen aan brandveiligheid, ventilatie en vluchtroutes. Een tuinhuis dat prima voldoet als berging haalt die norm zelden zonder ingrijpende verbouwing. Vaak is een unit die al als verblijfsruimte is gebouwd goedkoper dan een oude schuur optrekken naar dat niveau.

Wat je verder moet regelen

Zodra het gebruik rond is, begint het ondernemersdeel. Dat is minder spannend dan de vergunning, maar er zitten wel wat verrassingen in.

• Je schrijft de B&B in bij het Handelsregister van de KvK, die je gegevens doorgeeft aan de Belastingdienst.
• De btw op de overnachting ging op 1 januari 2026 van 9% naar 21%. Het ontbijt blijft op 9%, net als een kampeerplaats waar de gast zijn eigen tent of camper neerzet. Reken je een all-in prijs, dan splits je die in een deel van 21% en een deel van 9%.
• Toeristenbelasting betaal je aan de gemeente, per betalende gast. Wie in de BRP van je gemeente staat is vrijgesteld. Je meldt je vooraf aan als exploitant.
• Het nachtregister houd je doorlopend bij: wie er slaapt en wanneer. Sommige gemeenten hebben er een model voor, een eigen opzet mag ook.
• Rookmelders en blusmiddelen zijn het minimum aan brandveiligheid. Laat je meer dan tien personen tegelijk overnachten, dan moet je dat minimaal vier weken vooraf melden bij de gemeente. Bij twee kamers kom je daar niet aan, bij een groepsaccommodatie wel.
• Sinds 20 mei 2026 geldt de Europese verordening kortetermijnverhuur. In gemeenten met een registratieplicht moet je registratienummer in de advertentie staan, ook op platforms als Booking en Airbnb.

Wat kost een unit als bed and breakfast?

Een bestaande schuur ombouwen kan, maar tegen de tijd dat je isolatie, vloer, badkamer, elektra en ventilatie op orde hebt, zit je vaak op het niveau van een nieuwe unit. Het verschil is dat de unit compleet aankomt en dezelfde dag staat. Onderstaande prijzen zijn Roemeense uitvoeringen, excl. btw, exclusief fundering, transport en aansluitingen.

Daar komen de perceelgebonden posten bij. De fundering begint rond € 1.500 en loopt op bij een slappe ondergrond. Transport en kraanwerk hangen af van de afstand en de bereikbaarheid van je tuin: een kraan heeft ongeveer 50 meter nodig om de unit over het huis of langs de zijkant te zetten. En dan nog de aansluitingen op water, riool en elektra.

Reken zelf even door wat dat betekent. Bij € 100 per nacht en 120 verhuurde nachten per jaar draai je € 12.000 omzet, waar de btw, de toeristenbelasting, het ontbijt en het schoonmaakwerk nog af moeten. De terugverdientijd op een unit van 16 m² ligt dan ergens rond de drie jaar, mits je die bezetting haalt. Buiten het toeristenseizoen is dat in veel regio’s optimistisch.

Zelf beginnen met een bed and breakfast in je tuin?

Prefhomes levert prefab units door heel Nederland, van 16 m² tot ruim 40 m², compleet afgebouwd en binnen een dag geplaatst. Voor een gastenverblijf kijken we mee welke maat binnen jouw bebouwingsgebied past en of de indeling aansluit bij wat je gemeente toestaat, bijvoorbeeld met of zonder keukenblok.

Meer over de mogelijkheden lees je op onze pagina’s over prefab units en woonunits. Wie dezelfde afweging maakt voor een familielid in plaats van een gast, vindt de regels daarvoor bij een zorgwoning in de tuin. Werk je vanuit huis en zoek je vooral een werkplek achterin, kijk dan bij tuinkantoor prefab. Geplaatste voorbeelden staan bij onze projecten.

Vraag een vrijblijvende offerte aan

Liever eerst sparren over wat er op jouw erf kan? Neem contact op, we reageren binnen 24 uur.